Оформление строительства торговых центров и магазинов
Разрешение на строительство (РнС) коммерческого объекта необходимо для постановки его на кадастровый учёт и оформления прав собственности. Строительство торгового центра без разрешения считается самовольным, то есть незаконным. Если инспекторы обнаружат незарегистрированную стройку, то выпишут штраф, а затем через суд обяжут узаконить строительство или вернуть участку первоначальный вид, то есть снести объект. Решение суда зависит от заключения технической экспертизы.
Если в установленный срок застройщик не устранит нарушение, то участок изымут, продадут и за вырученные средства приведут в порядок.
Как получить разрешение
Разрешение на строительство торговых центров получают в Минстрое сроком на один год, и при необходимости продлевают до трёх раз. К заявлению о выдаче разрешения прикладывают паспорт заявителя, правоустанавливающий документ на участок, выписку из ЕГРН, проектную документацию и в зависимости от ситуации ещё некоторые документы. Самый трудоёмкий процесс в получении РнС ― разработка проектной документации.
Основные разделы проектной документации
Разработку проектной документации торгового центра начинают с получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации. Срок действия ГПЗУ ограничен тремя годами. В нём указываются подробные характеристики участка, какие объекты уже расположены на нём и какие ещё можно разместить. Например, вид разрешённого использования (ВРИ) должен соответствовать типу планируемого объекта, в нашем случае, "для размещения торгового центра". Если указан другой вид, его меняют на нужный, выбрав из списка условно разрешённых или вспомогательных.
Кроме того, в ГПЗУ расписано, с какими организациями следует согласовать строительство, если участок обременён и действия владельца ограничены. Например, если участок расположен в приаэродромной зоне, то согласовывают с аэродромом; в охранной зоне железной дороги ―с РЖД. Если участок арендован, уведомляют арендодателя о планируемом строительстве.
Для дальнейшей разработки документации требуются экологические, геодезические и геологические инженерные изыскания. Для этого проводят топографическую съёмку участка, бурят скважины, берут пробы грунта и воздуха. После исследования полученных материалов в лаборатории и на компьютере составляют отчёты об изысканиях.
На основании ГПЗУ и результатов изысканий составляют схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), из которой видно, где и как будет расположено будущее здание относительно других недвижимых объектов. Следует отметить, что отступать от СПОЗУ при строительстве нельзя. Иначе такое строительство считается незаконным. Но если уже в процессе возникла такая необходимость, можно получить разрешение на отклонение.
После формирования СПОЗУ чертят поэтажный план здания торгового центра и подключаемых к нему систем электроснабжения, водоснабжения, канализации и т. п. Расписывают календарные сроки строительства. При необходимости составляют проект сноса ликвидируемых объектов. Описывают мероприятия по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности и обеспечению доступа инвалидов.
По окончании разработки проектную документацию загружают на проверку в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Для поднадзорных объектов, площадь которого больше полутора тысяч квадратных метров или высота больше двух этажей, потребуется её предварительная экспертиза. А строительство поднадзорного объекта сопровождается периодическим контролем сотрудниками Госстройнадзора. Они на каждом этапе проверяют, насколько возводимое здание соответствует планируемому.
Общественные места, к которым относятся и торговые центры, не должны представлять угрозу людям и окружающей среде. Поэтому если застройщик не известит Госстройнадзор о начале строительства поднадзорного объекта, его ожидает штраф.
Помощь в получении разрешения
За помощью в получении разрешения обращайтесь к юристам, проектировщикам и кадастровым инженерам ООО «Лендлорд-инвест». Мы изменим ВРИ земельного участка, получим ГПЗУ и согласуем обременения. Проведём инженерные изыскания, составим СПОЗУ, разработаем архитектурный проект. Для поднадзорного объекта организуем экспертизу. Пройдём проверку в ИСОГД и получим разрешение на строительство.
Устраним приостановки и отказы в ИСОГД, Минстрое и других организациях. Решим проблемы с технической документацией: доработаем, исправим, согласуем. Отстоим интересы в суде, узаконим самовольное строительство. При заключении договора гарантируем положительный результат.
