Порядок оформления строительства спорт клуба / фитнесс-центра / спорткомплекса
Разрешение на строительство (РнС) коммерческого объекта, в том числе и спортивного, ― документ, без которого в дальнейшем не получится получить кадастровый номер и оформить право собственности на недвижимость. Перед началом строительства спортивного комплекса необходимо получить разрешение. В противном случае сделать это всё равно придётся, но уже по предписанию должностных лиц, через суд и с уплатой штрафа за незаконную постройку. А если те или иные параметры объекта не будут соответствовать установленным нормам, есть риск получить предписание к сносу.
В качестве примера того, как это происходит, можно рассмотреть случай с крытым теннисным кортом в Перми. Он был возведён на арендованном земельном участке без РнС. Городской департамент градостроительства и архитектуры обратился в суд с иском о сносе постройки, на которую не было выдано разрешение. Суд постановил снести корт. А поскольку право собственности оформлено также не было, инвестор не смог защитить своё сооружение.
Разрешение, о котором идёт речь, выдаётся Министерством строительства сроком на 1 год. По обстоятельствам оно может продлеваться ежегодно на протяжении трёх лет. Условие получения РнС ― наличие у заявителя проектной документации. Её разработка ― сложный, трудоёмкий и затратный по времени этап.
Подготовка проектной документации
Для начала необходимо получить в местной администрации градостроительный план, в котором прописаны характеристики земельного участка. В этом плане также указывается вид разрешённого использования. Он должен соответствовать назначению объекта, который будет строиться на участке. Особому вниманию подвергаются земельные участки, расположенные в рыбо или водоохранных, санитарных, приаэродромных и других зонах, а также соседствующие с железными дорогами либо с автотрассами федерального, регионального или местного значения.
В каждом из таких случаев понадобится согласование строительства с организациями, в чью зону ответственности входит принятие подобных решений. Кроме того, арендатору земли придётся письменно уведомить арендодателя о том, что на сданном им в аренду участке планируется строительство спортивного комплекса.
Следующий необходимый этап разработки проектной документации — проведение топографической съёмки, взятие для исследований проб воздуха, воды и грунта. Результаты подобных изысканий оформляются официальными отчётами.
Наличие градостроительного плана земельного участка и отчётов уже позволяет определить месторасположение будущего спортивного комплекса. Расположение объекта отражается в схеме планировочной организации земельного участка, сокращённо — СПОЗУ. В дальнейшем застройщик должен будет чётко следовать этой схеме, иначе есть риск того, что строительство признают незаконным. Если же по тем или иным причинам необходимо будет внести обоснованные изменения, придётся обращаться в разрешительные органы для получения разрешения на отклонение.
После формирования СПОЗУ нужно составить поэтажный план спортивного комплекса, спланировать внутренние коммуникации, рассчитать прогнозируемые сроки возведения сооружения, а также спроектировать демонтаж объектов, которые уже находятся на участке и подлежат сносу. На этой же стадии разрабатываются мероприятия, связанные с обеспечением пожарной безопасности, охраной окружающей среды, организацией доступа для посетителей с ограниченными возможностями и прочие подобные.
Получение разрешения и извещение о начале строительства
Далее следует загрузка готовой проектной документации в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта операция преследует цель: получение разрешения на строительство, которое выдаст Минстрой, если, конечно, предоставленная документация будет в порядке. Завершающий этап — экспертиза проекта и извещение Госстройнадзора о планируемом строительстве, поскольку спортивные комплексы относятся к сооружениям третьего класса опасности.
После начала работ необходимо быть готовыми к тому, что Госстройнадзор будет периодически проверять, как ведутся работы, нет ли отклонений от представленного плана, является ли возводимый спортивный комплекс безопасным для людей, примыкающих объектов и окружающей среды. Поэтому, чтобы не получить предписание на штраф или, тем более, на снос, в интересах инвестора и застройщика чётко придерживаться проектной документации, под которую было выдано РнС.
Как видно из вышеописанного, процесс согласования проекта и получения разрешительных документов сложный, требует вложения сил, времени и профильных знаний. А цена ошибки слишком велика: от штрафа до невозможности оформить объект в собственность и даже требования демонтировать его. Поэтому есть смысл обратиться за помощью к юристам и кадастровым инженерам, специализирующимся на подобных вопросах, в ООО «Лендлорд-инвест». Мы согласуем строительство спорткомплекса в охранных зонах. Подготовим проектную документацию или доработаем стороннюю, если её отклонили в ИСОГД. Получим разрешение на строительство или продлим его для ввода в эксплуатацию.
