Отказ в строительстве из-за противоречия ПЗЗ и ВРИ

Добрый день, Яна. Желательно чтобы прислали мне ГПЗУ, который Вы получали (хотя-бы одного участка, если они идентичные). Или пришлите ГПЗУ, где есть обременения. Это неправильно, что Ваш адвокат допустил то, чтобы вы забрали заявление. Администрация, действительно, согласовывает градпланы и пишет обременения, например, строительство дороги в будущем, но при этом они должны указать нормативный акт. Администрация часто ссылается на то, что установлена какая-то санитарно-техническая зона, либо строительство автодороги.

Андрей, спасибо что написали. Они выдают градплан и пишут: "информация о видах разрешённого использования земельного участка - питомники зелёных насаждений, предназначенные для озеленения санитарно-защитной зоны". А в ЕГРН другое ВРИ - "для жилищного строительства".

Пришлите мне в приват документы на участок

Это сам отказ и 2-й файл выписка из ЕГРН.

Яна, нужно еще ГПЗУ, так как вид разрешённого использования они не имеют права менять. У вас ВРИ под ИЖС? Соответственно, вы имеете право получать разрешение и строить жилые дома на этом участке. Отказ администрации можно обжаловать в суде, так как целевое назначение у вас строительство жилого дома. Действия судьи неправомерны. Это будет видно из ГПЗУ. Бывает, что обременения прописаны, но документально они ничем не подтверждены. Например, как было у нас в практике — было написано "в будущем планируется санитарно-защитная зона". А они уже ставят в ГПЗУ, что там санитарно-защитная зона, а даже решение по этой зоне никем не принималось, то есть это обременение вообще ничем не обосновано. Человек не мог получить разрешение, в итоге по суду их обязали выдать разрешение, так как эта зона ещё не установлена. Тоже самое было с дорогой, сейчас суд у нас. Было ИЖС, но планируется дорога, однако, никаких решений еще никто не принимал. Сейчас в суде будем оспаривать отказ.

Отправила. Администрация ссылается на правила застройки и землепользования. По ПЗЗ у нас участки попадают в зону лесных насаждений. Они приняли ПЗЗ и отменили там зоны. В градостроительном плане есть чертёж, ситуационный план они рисуют, и там расположение границ земельного участка, и как дорога проходит. И там указано, что участок попадает в зону К-4, а не Ж-3.

Яна, Вам надо было "дожать" этот момент в суде и там доказывать, что у вас целевое назначение ИЖС. И тут такой момент, вы можете своим покупателям объяснять, что они могут строить дом, но зарегистрировать его придётся как нежилой. Можно продавать участок на таких условиях.

Андрей, у нас получилось так, что мы на трёх участках поставили фундаменты, обратились в администрацию. Всё началось из-за этих участков. Мы хотели их зарегистрировать по дачной амнистии. Потому что участок принадлежит физическому лицу. Мы хотели построить дома и продавать участки с домами. Когда мы поставили фундаменты, вышло информационное письмо Минстроя о том, что на кадастровый учёт вновь образованные объекты ставят только тогда, когда есть разрешение на строительство. Ввод в эксплуатацию не нужен, а разрешение надо. Мы не можем поставить на кадастровый учёт.

Минстрой к вашим участкам не имеет никакого отношения. Вы хотите построить индивидуальные жилые дома до трёх этажей. Вы спокойно можете поставить на учёт и зарегистрировать по техплану жилое строение с назначением нежилое здание. Просто эти дома будут без права прописки. Жилые здания без разрешения, а сейчас уже уведомления не получится зарегистрировать. А Минстрой занимается коммерческими зданиями, его информационное письмо вас не касается. У вас два варианта либо регистрировать как нежилые, либо идти в суд и там добиваться.

В суд подавать по причине отказа в разрешении? Или по причине ГПЗУ? Они пишут, что причина отказа - противоречия в ГПЗУ.

Яна, по причине отказа в разрешении на строительство. Но Вы должны уложиться в срок 3 месяца после получения отказа. Если срок прошёл, подайте ещё раз в администрацию на разрешение на строительство, получите отказ и обжалуйте его в суде. Вопрос в том — можно ли изменить зону?

Я смотрела. Практика отрицательная. Когда забирали иск, суд говорил, что мы не можем диктовать администрации. Мы уже много писем писали в администрацию. По нашей инициативе было проведено совещание по поводу того, чтобы поручить администрации взаимодействие с собственниками. Мы ничего не поняли, нам озвучили протокольное решение, мы там не присутствовали. Поняли, что должны быть разработаны ППТ и ПМТ, там будет видно, как будет проходить дорога. После этого возможно изъятие этих земель для государственных нужд. ППТ помогут понять, какие участки изымать. Там ещё было написано, что выкупать участки будет один из местных застройщиков. Я только не поняла, по какой причине, там дорога регионального значения. Почему тогда застройщик выкупает участки, а не администрация? Чтобы принять ППТ и ПМТ нужно постановление правительства, чтобы утвердить эти правила. Прошло уже года три, но ничего не меняется. Мы уже и президенту писали письмо. У нас участки эти лежат мёртвым грузом и ничего с ними сделать не можем.

Это годами можно ждать. Вам надо продавать, объясняя, что они смогут зарегистрировать как нежилое, либо судиться. Может быть другого адвоката нанять. Надо попробовать, суд не может принять решение, противоречащее закону. У меня не было опыта, чтобы противоречили ПЗЗ и ВРИ. У нас было, что администрация ставила обременения, что строить нельзя, а на самом деле ничего там не было. В итоге суд обязывал администрацию выдать разрешение. И я не совсем понимаю, они ставят зону, которая проходит через ваш участок, или они пишут, что в ПЗЗ другая зона. Если они ставят зону обременения, то у вас есть шанс выиграть. Укажите свой контактный телефон, я Вас бесплатно проконсультирую.

Андрей, большое спасибо вам.