г. Москва, ул. Катукова 19 к 1, Оф 12/03

Заключили договор на предоставление стоянки автотранспорта для ввода здания в эксплуатацию

В компанию ООО «Лендлорд-инвест» обратился собственник здания, в котором располагалась автомойка и шиномонтажная. На его земельном участке отсутствовало место для организации стоянки автотранспорта. Хотя земельный участок был в аренде, автомойка и шиномонтажная готовы, эксплуатировать здание он не мог поскольку к нему выезжал Стройнадзор и останавливал его деятельность. В связи с этим клиент шёл только в убытки, а именно: платилась аренда, содержалось и отапливалось здание. Пользы и прибыли оно не приносило.

Мы выяснили, что место для стоянки автотранспорта присутствовало возле рядом стоящего магазина. Так как парковочные места можно было организовать там, мы договорились с владельцем продуктового магазина. Оформили и заключили с ним договор на предоставление стоянки для автотранспорта. После того, как договор был готов, собрали пакет документов, загрузили его в ИСОГД и получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от Минстроя. К зданию имелся подъезд, все внутренние отделочные работы были проведены в соответствии с проектной документацией, также была установлена пожарная сигнализация дополнительно. Это помогло собственнику запустить в работу объект и начать получать прибыль с него.

Исправили ошибку в техническом плане внесли документы в ИСОГД и ввели в эксплуатацию магазин

За помощью в “Лендлорд-инвест” обратился арендатор земельного участка. Он построил двухэтажное здание, чтобы сдавать его в аренду как продуктовый магазин. Самостоятельно пытался получить разрешение на ввод в эксплуатацию, но имеющийся у него технический план не прошёл проверку в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Кроме того, истёк срок действия договора аренды земельного участка. Клиент взял его у администрации города на три года и по окончании строительства планировал выкупить. Но так как здание зарегистрировать не удалось, то и участок выкупить он не смог.

Когда мы взялись за дело, то обнаружили, что в проекте отсутствует девятый раздел “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности”. Сами противопожарные мероприятия владелец здания проводил, и Минстрой их фиксировал, но не было части проекта. Этот раздел нужно готовить перед получением разрешения на строительство или перед получением разрешения на ввод в эксплуатацию, его требуют в Минстрое.

Кадастровые инженеры подготовили недостающий раздел проекта, а также исправили координаты контура здания в техническом плане, как того требовали в ИСОГД. А юристы направили запрос в администрацию, поскольку, согласно земельному кодексу, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора аренды, то он продолжает своё действие на неопределённый срок. В администрации дали официальный ответ, что действительно этот земельный участок был передан в аренду нашему клиенту и ни одна из сторон не пожелала прекратить действие договора.

Отредактировав технический план, получив письмо из администрации и разработав девятый раздел архитектурного проекта, мы подали заявление в Минстрой. В результате получили разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, а затем поставили его на кадастровый учёт. У клиента появилась возможность выкупить земельный участок и извлекать прибыль, сдавая в аренду магазин.

Согласовали строительство в охранной зоне ЛЭП и получили разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра

В “Лендлорд-инвест” обратился владелец земельного участка, расположенного в г. Дубна. Он построил торговый центр площадью 1493 кв. м и попытался ввести его в эксплуатацию, но не смог. Ещё на стадии планирования нужно было согласовать строительство с Московской объединённой электросетевой компанией (МОЭСК), поскольку рядом с участком проходила высоковольтная линия электропередач (ЛЭП). О согласовании владелец не знал, и на стадии ввода это стало для него сюрпризом.

От нас требовалось согласовать строительство с МОЭСК и получить разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра. Но после изучения проектной документации всплыл ещё один нюанс. В проекте отсутствовал раздел, описывающий противопожарные мероприятия. А без этого раздела получить разрешение на ввод в эксплуатацию невозможно.

Начали мы с согласования строительства в охранной зоне воздушной ЛЭП. Юристы подали запрос в МОЭСК и получили положительное заключение. Параллельно с юристами кадастровые инженеры начали разработку недостающего девятого раздела проектной документации под названием “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности”. По окончании отправили его на проверку в Информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). После присвоения проекту порядкового номера в ИСОГД подали заявление в Минстрой и получили разрешение на ввод в эксплуатацию.

Получили разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированной гостиницы

В “Лендлорд-инвест” обратился постоянный клиент, которому четыре года назад мы разработали архитектурный проект и получили разрешение на реконструкцию. Владелец старинной дворянской усадьбы реконструировал её в гостиницу и обратился к нам за помощью в получении разрешения на ввод в эксплуатацию. При осмотре объекта мы обратили внимание на некоторые недочёты. В проекте была предусмотрена организация дополнительных лестниц и установка пожарной сигнализации, но собственник гостиницы посчитал пожарные риски несущественными и не выполнил требования. К тому же не организовал дополнительные места парковки, также предусмотренные в проекте.

Мы предупредили клиента, что это существенные нарушения. Несмотря на это он всё равно решил попытать счастье, но прибывшие на объект представили Министерства жилищной политики выразили те же замечания. Ему пришлось устранить их, поскольку иначе невозможно было получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Ещё представили Министерства жилищной политики заметили, что в здании нет отопления. Трубы были проложены, технические условия получены, оставалось просто открыть вентиль. Этот вопрос мы закрыли сразу, потому что если здание готово к эксплуатации, не обязательно все коммуникации должны быть включены.

Перед вводом в эксплуатацию возникла ещё одна проблема. Оказалось, что собственник не уведомлял Государственный строительный надзор об этапах реконструкции. Ход реконструкции никто не контролировал, хотя собственник знал, что его здание поднадзорное. Поэтому ему выписали штраф. После того, как он оплатил штраф, нам выдали заключение о соответствии (ЗОС) реконструированного здания требованиям проектной документации и технических регламентов. После чего мы легко получили разрешение на ввод в эксплуатацию.

Ввели в эксплуатацию мебельный магазин без продления разрешения на строительство и договора аренды участка

К юристам ООО “Лендлорд-инвест” обратился клиент, который построил двухэтажный мебельный магазин площадью 1493 кв. м. Началась его история с магазином, когда он взял в аренду земельный участок сроком на три года и получил разрешение на строительство сроком на один год. Он успел в течение года возвести здание и самостоятельно пытался получить разрешение на ввод в эксплуатацию, но получил отказ из-за недоделки.

В проекте предусмотрены места общего пользования, но к моменту подачи заявления они не были завершены. Для того чтобы объект приняли, нужно было отделать туалет, а также установить раковины и унитазы. Пока заказчик устранял эти замечания, срок действия разрешения на строительство истёк. К тому же, на момент обращения к нам, истёк и срок действия договора аренды. Таким образом заказчику нужно было продлить договор аренды и разрешение на строительство.

Мы обосновали требование о продлении договора аренды в Министерстве строительного комплекса тем, что в соответствии с земельным кодексом, если ни одна из сторон до окончания срока действия договора аренды не заявила о его расторжении (досрочном или в срок), то он продолжает своё действие. Так же мы устранили замечание о продлении разрешения на строительство, указав на то, что первый раз заявление на ввод было подано ещё во время действия этого разрешения.

Так как здание ненадзорное и недочёты были устранены, мы легко получили разрешение на ввод в эксплуатацию. Если бы собственник магазина сразу обратился к нам, он мог бы полноценно использовать здание ещё два года назад и не терял бы вложенные в строительство и аренду участка деньги.

Ввели торговый центр в эксплуатацию после строительства в г. Одинцово

С просьбой о помощи в ООО “Лендлорд-инвест” обратился собственник земельного участка в г. Одинцово, который построил торговый центр площадью 1420 кв. м, но не мог получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Он понадеялся на добросовестность строителей и не контролировал процесс строительства центра.

В результате при подготовке технического плана выяснилось, что фактическая площадь здания оказалась на 15 кв. м больше запланированной. В связи этим появился вопрос, каким образом без ущерба для конструкций привести в соответствие площадь, то есть приравнять фактическую к той, что указана в проекте.

Выход нашёл наш кадастровый инженер. Он предложил убрать примыкающее к зданию техническое помещение модульного типа и заложить оставшийся в стене проём. В этом случае разница между фактической площадью и проектной составляла бы всего 0,4 кв. м, что вполне допустимо. Так и сделали.

После демонтажа технического помещения по просьбе клиента наши партнёры провели строительную экспертизу. Они подтвердили, что технологически здание не пострадало, и составили акт о соответствии фактической и проектной площади объекта. После чего мы подали собранные документы в Минстрой по МО и получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Оформили строительство мастерской коммунального обслуживания «под ключ» рядом с аэродромом

В сентябре 2016 года к нам обратился собственник земельного участка с просьбой оформить строительство здания мастерской коммунального обслуживания. Изначально понадобилось получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Поскольку в ГПЗУ значилось согласование с Мосавтодором и согласование с аэродромом в случае высотности более 50 м, мы начали работу с разрешения этих вопросов. По выезду на региональную трассу, вопрос решился проще, поскольку выезд был организован через местную дорогу, были получены документы от местной администрации и согласования с Мосавтодором не получали. По поводу аэродрома высотность здания была 18 м, а в ГПЗУ требовалось согласование выше 50 м, здесь тоже удалось обойтись без согласования. Затем разработали проект и получили разрешение на строительство. В общей сложности подготовка проекта и получение разрешения на строительство по срокам получилось за полтора месяца. Объект небольшой, здание одноэтажное и площадь его 600 кв.м.

Первый этап — получили разрешение на строительство

На первом этапе были проблемы с подключением коммуникаций. Здание коммунального обслуживания предусматривает проведение ряда коммуникаций — водоснабжение, теплоснабжение, электричество. А объект находился на значительной удалённости от коммуникаций. Поскольку технических условий и договоров на подключение не было, то пришлось искать коммуникации, которые были ближе. Это оказался мясокомбинат, который находится на соседнем земельном участке. И мы получили согласования на подключение к его сетям коммуникаций. То есть подвели туда воду, электричество, теплоснабжение за счёт самого мясокомбината. Благодаря этому обошлись без получения техусловий от снабжающих организаций, что значительно бы увеличило срок исполнения работ. После получили разрешение на строительство, и заказчик приступил к постройке здания.

Второй этап — ввели объект в эксплуатацию

На этапе ввода уже были вопросы по планировке территории и площади. Данные по зданию, его техническим характеристикам в техплане и разрешении на строительство, должны соответствовать. Проектную документацию разрабатывали мы и в ней были предусмотрены определённые моменты. А именно: должна была быть облагорожена территория, то есть сделаны стоянки для машин, организован подъезд пожарной машины и подъезд ассенизаторской машины к септику. Но эти работы не были проведены застройщиком. И когда мы подали документы на ввод в эксплуатацию, нам указали на эти замечания и объект в эксплуатацию не ввели.

Плюс ещё был момент, что разрешение на строительство было выдано на один этаж и площадь 600 кв.м., а по факту получился объект 601,2 кв.м., то есть несоответствие площади. Это небольшая проблема, но она тоже не позволяет ввести объект в эксплуатацию. На самом деле этих колебаний быть не должно. Проектная документация для того и разрабатывается, чтобы обязательно всё строилось по проекту. Ошибка была допущена уже при строительстве. Когда строили объект, не учли какой-то размер, возможно, не учли толщину стены, и получилась эта разница. Но путём длительных переговоров с Министерством строительного комплекса, мы их убедили, что на такой площади допустима эта погрешность. Далее были устранены замечания по подъезду пожарной машины и ассенизаторов по откачке септика, и мы получили разрешение на ввод. После поставили здание на кадастровый учёт и зарегистрировали право собственности.
Если заказчик приступит к оформлению документов сам, то первая проблема, с которой он столкнётся — квалифицированный проектировщик. Часто требования к проектной документации варьируются. Если собственник обращается в проектную организацию, а потом находит другую компанию, которая подаёт проект в ИСОГД, то получается «испорченный телефон». Если В ИСОГД вернут проект на доработку, то проектировщик может отказаться его переделывать, так как свою работу он уже выполнил. Чтобы этого избежать, мы рекомендуем заказывать все работы «под ключ». Проектная документация — это предварительный пакет документов. Сколько потребуется потом для получения разрешительной документации, неизвестно. Может завтра проектная организация, где делали проект, закроется. Вы начнёте подавать документы в базу ИСОГД, а вам начнут высылать приостановки. Это технические моменты, которые возникают в работе всегда. Мы же занимаемся оформлением строительства «под ключ» и заинтересованы в том, чтобы разрешить все проблемы и получить разрешительную документацию.