Смена ВРИ под строительство коммерческих объектов недвижимости

Специалисты компании «Лендлорд-Инвест» оказывают квалифицированную помощь в смене ВРИ (вид разрешенного использования земельного участка) с соблюдением актуальных норм законодательства и Правил земельного пользования. В частности, ФЗ №172 от 21 декабря 2004 года, ФЗ №136 Земельного Кодекса и ФЗ №190 Градостроительного кодекса.

В список услуг юристов «Лендлорд-Инвест» входит:

• Сбор документов для изменения вида разрешенного использования земли;
• Детальный анализ схем территориального планирования с учетом регламентов Градостроительного кодекса России и  Правил землепользования и застройки;
• Представительство в суде по обжалованию отказов в смене ВРИ.

Свяжитесь с нашими менеджерами онлайн или по телефону для предварительной консультации.

Вид использования земельного участка - что это?

ВРИ - определенное в публичном порядке разрешенное функциональное использование земли, возводимых и имеющихся на ней объектов капстроительства. Иными словами, тот род деятельности, для осуществления которого можно использовать конкретную земельную территорию и расположенные на ней капительные объекты. Характеристику прописывают в кадастровом паспорте недвижимости.

Вид разрешенного использования земли служит ключевым фактором для расчета кадастровой стоимости ЗУ, от величины которой зависит размер земельного налога, цена аренды земельного участка. Поэтому смена ВРИ может привести к пересмотру кадастровой стоимости недвижимости.

ВРИ определяет:

• Категорию и целевое назначение надела (земли запаса, водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, промышленности, населенных пунктов, специального назначения, сельскохозяйственного назначения);
• Требования к возможности строительства зданий, конструкций и сооружений;
• Возможные границы участка;
• Особенности предоставления ЗУ гражданам из муниципальной и/или государственной собственности;
• Стоимость территории. 

По Градостроительному кодексу РФ, виды использования классифицируются на 3 категории:

1. Основные (главные типы эксплуатации ЗУ): территории общего пользования, лесные угодья, водные объекты, промышленные зоны, формы, подсобные хозяйства, ИЖС, сельское хозяйство.
2. Условно допустимые (ВРИ разрешаются на основании градостроительных норм, действующих в отношении зоны, к которой относятся конкретные земельные участки). Список условно разрешенных вариантов определяется представителями государственной власти с учетом градостроительного регламента.

Используя список можно понять, допустимо ли строить на данном ЗУ коммерческий объект, жилое здание и т.д.

1. Вспомогательные: технические зоны, охранные посты, детские игровые площадки, хозяйственные территории. Вспомогательные ВРИ являются дополнительным видом разрешенного использования земельных территорий, устанавливаемыми только совместно с условно допустимым или основным видом использования земли.

ВРИ для населенных территорий: дачная застройка (разведение КРС, огородничество, садоводство и т.д.), личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилое строительство. Цели использования ЗУ здесь - для семьи, индивидуальные.

Если ЗУ относится к территории, отведенной под жилую застройку, применять его можно только для возведения жилых зданий и нужд подсобного хозяйства. Условно допустимым ВРИ тут будет огородничество, разведение скота и т.д. Строить на такой площади коммерческие объекты нельзя.  

Необходимость изменения ВРИ

При планировании строительства коммерческого объекта может выясниться, что вид использования земельной территории, отведенной под застройку, не позволяет применить ее с указанной целью. В таком случае требуется провести изменение разрешенного ВРИ земли.

Без изменения вида разрешенного использования земельного участка, получить в Минстрое РФ разрешение на застройку не выйдет. Без разрешения на строительство, на возведенный объект невозможно будет оформить право собственности и внести его в государственный реестр недвижимости.       

Документы для изменения ВРИ земельного участка

Изменение разрешенного вида использования земельной территории осуществляется на основании пакета документов:

• Паспорт заявителя;
• Заявление на смену ВРИ земли;
• Нотариально заверенное согласие всех владельцев земельного участка, если у земли - несколько собственников;
• Нотариально заверенное согласие хозяина земли, если ЗУ арендуется, а не находится в собственности у заявителя;
• Выписка из ЕГРН с информацией о владельце ЗУ (запрашивается в территориальном подразделении Росреестра или через МФЦ) или свидетельство о праве собственности;
• Выписка из ИСОГД (оформляется с паспортом и выпиской из ЕГРН в Департаменте или Комитете Градостроительства, поселковой администрации, Отделе архитектуры региональной администрации).

Комплект документации необходимо передать в Управление Росреестра или МФЦ. Бумаги будут рассмотрены на общественных слушаниях. Затраты на организацию и проведение публичных обсуждений ложатся на заявителя. Результатом общественных слушаний являются рекомендации о разрешении или отказе в изменении ВРИ земли.

В случае положительного решения, сведения об изменении ВРИ земли должны быть внесены в ЕГРН в течение 7 дней (при условии, что на использование земельного участка не наложены ограничения).

Отказ можно успешно обжаловать в судебном порядке - с помощью специалистов компании «Лендлорд-Инвест». Основная причина несогласия - несоответствие территории предельным размерам по Правилам землепользования и застройки. Отказ предоставляется в письменной форме со ссылками на нормативно-правовые акты, не позволившие дать положительный ответ.

Условия для изменения ВРИ земельной территории

Изменить вид использования земли, разрешенный градостроительными актами, можно, при соблюдении следующих условий:

• Новый ВРИ не станет противоречить установленной предельной норме площади в регионе;
• Земельный участок оформлен в собственность, имеет границы и числится на кадастровом учете;
• Владелец (-ы) земли согласен на изменение ее ВРИ.

При желании изменить вид разрешенного использования земельной территории, свойственный исключительно сельскохозяйственным ЗУ, на вид использования, возможный для населенных пунктов (предположим, перейти на «Личное подсобное хозяйство на приусадебной земле» с «ЛПХ на полевом земельном участке»), на первом этапе смены ВРИ предстоит изменение вида назначения ЗУ. 

Когда изменение разрешения ВРИ невозможно?

Условия, при которых изменить вид разрешенного использования земли не получится:

• Земельная территория арендована для определенного вида использования;
• Соглашение об аренде земельного участка было заключено на торгах.

Свяжитесь с менеджерами компании «Лендлорд-Инвест» для оценки возможности изменения ВРИ вашей земли.